חיוב במע"מ בעסקאות מקרקעין תוך ייחוס עסקאות של חברות שבשליטת הנישום ופטור ממע"מ על מכירת מקרקעין שהושכרו באופן פאסיבי

ביום 02.08.2026, יום א', התראיינה עורכת הדין קרן מרציאנו בתכניתה של דפנה שחר בערוץ הכלכלה על החבות במע"מ בעסקאות נדל"ן.

במידה ורשות המסים תאמץ את הקביעות מפסק הדין עגיב נ' מנהל מע"מ פתח תקווה הרי שכל חברה קשורה או חברת האם שלה היא "עוסק במקרקעין" לצורכי חוק מע"מ, תוכל להירשם כעוסק ולנכות את מלוא המע"מ גם אם לא הוכיחה בעצמה שהיא עסק בהקמה כמשמעותו בחוק המע"מ.
נשמע מורכב? אפשט,
חברות רבות, ובעיקר חברות נדל"ן פועלות לרוב באמצעות מספר חברות מטעמים ענייניים. כמו למשל, הקמת חברה ייעודית לכל פרויקט, או הקמת חברות לפי תחומי התמחות (חברה להשכרה דירות מגורים בשונה מהשכרת נכסים מסחריים). הזכויות והחובות של כל אחת מהחברות לצורכי מע"מ, לרבות הרישום כעוסק, הטלת חבות במע"מ והזכות לדרוש מס תשומות נקבעת עם על פי סיווגה של אחת מהחברות במנותק מאחיותיה, חברת האם או כל חברה קשורה אחרת.
פסק דין עגיב, מתעלם מסיווג וקובע כי סיווג אדם או חברה כ"עוסק" לצורכי חוק מע"מ, סיווג שיוביל להטלת מע"מ על עסקאותיו, צריך להביא בחשבון גם עסקאות אחרות שנעשו על ידי חברות בשליטתו.
במידה וקביעות אלה יאומצו על ידי רשות המסים, הרי שהדבר יוביל לחיסול מסך ההתאגדות (גזירה שתגרור פגיעה קשה בחברות נדל"ן) וסותרת את אחד מהיסודות החשובים ביותר בדין המסחרי בישראל.
ככשל שקביעות אלה יאומצו על ידינו, הרי שכל חברה קשורה ואחיותיה או חברת האם שלה היא "עוסק במקרקעין" לצורכי חוק מע"מ, תוכל להירשם כעוסק ולנכות את מלוא המע"מ גם אם לא הוכיחה בעצמה שהיא עסק בהקמה.
הרחבתי על הנושא בתוכנית "כללי המשחק" עם דפנה שחר.