ביום 7.3.2024 פורסם תזכיר חוק שבמסגרתו מוצע לחוקק הוראת שעה לתקופה של שנתיים, במטרה להקל על יזמים בתחום השכירות ארוכת הטווח ולמנוע פגיעה בשוק הדיור.
בשנה וחצי האחרונות חווה ענף הנדל"ן ירידה בביקושים שאף הובילה לירידת מחירים, בעקבות עליית ריבית בנק ישראל בשנתיים האחרונות.
למרות הגידול בעלויות המימון עבור יזמי נדל"ן, נשמר קצב התחלות הבנייה בשוק הנדל"ן, אשר מבטיח מלאי דירות מספק בטווח הארוך.
עם פתיחת מלחמת "חרבות ברזל", ובניגוד למגמה שקדמה למלחמה, נכנס ענף הבניה להאטה משמעותית. זאת לאור מספר סיבות, כאשר העיקרית שבהן הינה היעדר העובדים הכשירים לביצוע עבודות באתרי הבנייה, לצד זאת, עלויות המימון שנותרו גבוהות וכן ההאטה בביקושים שהחמירה עם פרוץ המלחמה, אשר פוגעים בהמשך הרחבת היצע הדיור בישראל.
לאור הקשיים והפגיעה הצפויה, מבקש המחוקק לתת מענה לאתגרי השעה ובמטרה לעודד בנייה לשכירות ארוכת טווח, תוך הקלה שתבוא לידי ביטוי באפשרות לנכות מס תשומות בפרויקטים מסוג זה.
ככלל, עקרון הבכורה בחוק מע"מ הוא עקרון ההקבלה, לפיו, עוסק יהיה רשאי לנכות מס תשומות רק בשל הוצאות ששימשו אותו לצורכי עסקאות החייבות במע"מ, ומנגד, לא תחול חבות במע"מ על מכירת נכסים שבעת רכישתם לא הותר מס התשומות בגין רכישתם.
תיקון החקיקה אינו מהווה סטייה מעקרון ההקבלה, אלא מעניק את הזכות לניכוי מס תשומות גם ביחס לנכסים אשר עתידים לשמש להשכרה למגורים, על אף שמדובר בעסקה הפטורה ממע"מ ודוחה את מועד החיוב במס כאשר מדובר בשכירות לטווח ארוך אשר אושרה כשכירות מוסדית, בהתאם להוראות חוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-1959 (להלן: "חוק עידוד").
בניין לשכירות מוסדית הוא בניין שהוגשה לגביו בקשה לאישור לפי חוק עידוד בתקופה החל מיום 1.1.2022 ועד ליום 31.12.2031 ויש בו 10 דירות לפחות ולא פחות מ66% מהבניין, אם הוא נמצא באזור שאינו אזור פריפריאלי, או 6 דירות לפחות ולא פחות מ30% מהבניין, אם הוא נמצא באזור פריפריאלי; הדירות בו יושכרו בהשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 15 שנים לפחות בממוצע מתוך 18 השנים שלאחר תום הבנייה;
ליזמים תעמוד אפשרות הבחירה בין שני מסלולים:
המסלול הקיים כיום, לפיו, היזמים אינם רשאים לנכות את מס התשומות בגין הוצאות בשל פרויקט שנועד לשכירות מוסדית ובהתאמה מכירת דירות המגורים בפרויקט לאחר עמידה בתנאים בכל התקופה הקבועה בחוק עידוד תהא פטורה ממע"מ.
המסלול המוצע בהוראת השעה, לפיו, היזמים יהיה רשאים לנכות את מלוא מס התשומות ששימשו אותם לטובת הפרויקט, אבל יהיה חייב במס על דירות המגורים במועד המוקדם בין מועד מכירתן או תום תקופת השימוש בנכס למטרות שכירות למגורים לטווח ארוך.
הערות לתזכיר החוק ותיקונים נדרשים:
עמדתנו כי סעיף 41א שהוא הסעיף המוצע להוסיף לחוק מע"מ במסגרת הוראת השעה מנוסח באופן לא נהיר ביחס למועד החיוב במס למי שיבחר במסלול המוצע.
סעיף 41א(ב) מנוסח באופן שעלול להוביל לתוצאה שיחולו עליו הוראות תקנה 1(2) לתקנות מע"מ, ויוצא מכך היא שמנהל מע"מ יוכל להעלאות טענה כי לאחר שנתיים של השכרה היזם יחויב במכירה רעיונית של דירות המגורים ויוטל עליו מלוא המע"מ בגין כלל הדירות על אף שלא תמה תקופה ההשכרה, בניגוד מוחלט לדברי ההסבר בתזכיר החוק.
חשוב לעשות תיקון עקיף כי אין תחולה לתקנה 1(2) לתקנות מע"מ, הגם כאשר יזם בחר במסלול לפי סעיף 41א המוצע בהוראת השעה.
הערותיי אלו הועברו ללשכת עורכי הדין המרכזת את הערות המייצגים בתחום המע"מ.
עוד יודגש כי התיקון העקיף המוצע בסעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו, בכל מקרה בו עוסק ניכה מס תשומות בשל נכס מקרקעין, הוא לא יוכל לרשום את המקרקעין על שם הקונה, מבלי לקבל אישור מנהל מע"מ הוא תיקון גורף שאינו נחוץ וצריך שיחול אך ורק במקרים בהם חל התיקון המוצע לחוק מע"מ.
פועל יוצא של תיקון סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין באופן שבו הוא מנוסח כעת יכביד על כלל העסקאות המבוצעות במשק, הואיל וישנן הרבה עסקאות בהן נוכה מס תשומות וקבלת אישור על כל אחת מהן הוא גזירה שהציבור לא יכול לעמוד בה.
תזכיר חוק מס ערך מוסף (תיקון) (הוראת שעה) התשפ-ד 2024
